Contrairement au viager occupé qui oblige l’acquéreur à attendre le décès du vendeur pour occuper leur bien, le viager libre apparaît comme une meilleure alternative. En effet, le viager libre rend plus facile le transfert de propriété. L’acheteur peut immédiatement occuper le bien juste après la procédure de vente. Pourquoi faut-il choisir le viager libre pour l’acquisition de sa résidence principale et comment procéder ? A lire également Quel régime de TVA choisir pour une SCI ? Plan de l'articleEn quoi consiste l’acquisition de la résidence principale en viager libre ?Les avantages du viager libre pour l’acheteurComment sont réparties les charges entre le crédirentier et le débirentier au cours du viager libre ? En quoi consiste l’acquisition de la résidence principale en viager libre ? Le viager est une mesure très avantageuse pour les personnes âgées désirant sécuriser une source de revenus au soir de leur vie. Distinct de la transaction classique, le viager consiste en un échange de bien au cours duquel le vendeur reçoit d’abord un capital ; le bouquet » et ensuite une rente versée par l’acheteur jusqu’à sa mort. Le viager est donc une démarche immobilière intéressante pour les vendeurs, souvent âgés, souhaitant profiter de la rente viagère tout en occupant leur logement jusqu’à leur décès. Seulement, dans le cas de la vente immobilière en viager libre, le vendeur encore appelé le crédirentier » bénéficiera certes de la rente viagère et du bouquet. Mais, il n’aura plus le droit d’occuper le bien après la vente. Le transfert de propriété se fait tout de suite. A lire également Comment calculer les droits de succession sur une assurance vie ? Les avantages du viager libre pour l’acheteur Du point de vue de l’acquéreur, le viager libre est une idée intéressante et un arrangement avantageux. En effet, dès la signature de l’acte de vente, l’acquéreur ou le débirentier » a le droit de disposer immédiatement du bien en toute liberté ; sans l’entremise des tierces. Mais ce n’est pas tout. Car bien que la vente viagère soit sollicitée plus régulièrement dans l’acquisition de résidences principales, l’acquéreur peut décider, participer au viager libre à des fins de location. Ainsi, les viagers libres sont certes les moins répandus, mais ne regorgent que d’avantages pour l’acquéreur. Par ailleurs, c’est un fait que les propriétaires aiment rester à leur domicile et préfèrent donc les viagers occupés. Car bien que pratiques, les viagers libres ne représentent qu’à peine 10 % du total des transactions viagères. En cas de viager libre, le propriétaire s’engage à quitter les lieux aussitôt qu’il aura perçu le bouquet et la rente. Une fois que les deux parties s’entendent pour effectuer une transaction réussie, l’intégralité des charges relatives au logement incombe immédiatement à l’acheteur. L’acheteur se doit alors de s’acquitter autant des gros travaux de rénovation que des petites tâches d’entretien. L’acheteur est également celui à qui incombe le règlement de la taxe foncière et la taxe d’habitation, au moment où il viendra habiter sur place. Le prix de vente doit donc être fixé en conséquence de tous les travaux qui incomberont plus tard à l’acquéreur. C’est d’ailleurs en cela que le viager libre se distingue du viager occupé. Car dans le dernier cas, le crédirentier, qui continue de loger dans la propriété a des obligations similaires à celles d’un locataire. Il doit s’acquitter de la taxe d’habitation et prendre en charge les petits travaux.

Il s'agit d'une vente immobilière, elle doit donc faire l'objet d'un acte notarié, précédé d'une promesse de principe du viager La vente en viager consiste à » aliéner son capital , c’est-à-dire à en céder la nue-propriété avec éventuellement la jouissance, moyennant le versement d’une rente viagère pendant toute la durée de sa vie. Le débirentier est la personne qui verse la rente. Il devient ainsi nu-propriétaire du bien vendu en viager et en aura la pleine propriété à la mort du crédirentier, et de son conjoint si la rente est réversible. Le crédirentier est la personne qui touche la rente. Il peut éventuellement garder l’usufruit la jouissance du bien vendu. La fixation du montant de la rente La fixation du montant de la rente viagère est l’élément clé du contrat. Elle est librement débattue par les parties, mais reposera sur la valeur du bien, l’espérance de vie du crédirentier, du paiement éventuel du bien au moment de la vente… L’administration fiscale publie un barème de référence mais son application n’est pas obligatoire. Il présente toutefois l’avantage d’éviter d’éventuelles contestations de l’administration. En tout état de cause, la rente devra être d’un montant supérieur aux revenus que peut procurer le bien cédé. Dans le cas contraire, la vente pourrait être annulée pour absence de prix ou requalifiée en donation avec des conséquences fiscales graves. La valeur du logement tient compte des réserves que le crédirentier a maintenues sur le logement un viager libre est plus cher qu’un viager occupé. Dans ce cas, la valeur de l’immeuble tient compte des prix pratiqués sur le marché immobilier. Lorsque le viager est occupé, l’acheteur ne dispose pas du droit d’habitation. Il n’est que le nu-propriétaire, l’usufruitier le vendeur conserve la droit d’habiter et d’en recueillir les fruits loyers par exemple. Révision et indexation de la rente Pour préserver le pouvoir d’achat du rentier, il est possible de prévoir une clause d’indexation. L’indice de référence est libre, mais en général l’indice choisi est celui des prix à la consommation INSEE, ou encore le coût de la construction… En cas de désaccord entre les parties, la rente est réévaluée légalement suivant un barème mis à jour annuellement par la loi de finances. Chaque partie peut obtenir du tribunal d’instance une majoration ou une diminution du coefficient de réévaluation s’il estime et prouve être dans son bon droit. Le régime fiscal Les rentes viagères sont soumises à l’impôt dans la catégorie des traitements, salaires et pensions. Si le montant de la rente est fixé en contrepartie de l’aliénation de la pleine propriété d’un bien, il intègre le manque à gagner résultant de la perte des revenus procurés par ce bien et l’on comprend que la rente soit imposable de manière dégressive en fonction de l’âge de celui qui la perçoit. En revanche, si le crédirentier s’est réservé l’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation du bien, le montant de la rente ne représente plus que le prix de l’aliénation du capital. Il semble anormal que la rente soit soumise à l’impôt sur le revenu si ce n’est sur la fraction de cet impôt correspondant à l’intérêt du capital aliéné. Cette fraction, variant selon l’âge du crédirentier le vendeur au moment où il touche la rente, est fixée à 70 % si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans, 50 % s’il est âgé de 50 à 59 ans inclus, 40 % s’il est âgé de 60 à 69 ans inclus, 30 % s’il est âgé de plus de 69 ans. Pour les ménages, on retient l’âge du plus âgé, même après son décès. Les rentes viagères à titre gratuit sont imposées comme les pensions 80 %. Elles bénéficient aussi, comme les pensions, d’un abattement de 10 %. A noter Une vente en viager à un enfant sera considérée comme une donation au moment du règlement de la succession si l’on n’a pas obtenu au moment de la vente l’accord de tous les héritiers réservataires. Nos biens immobiliers à vendre ou à louer

Linvestisseur prend un risque lié à l’espérance de vie du vendeur, mais qui est en partie contrôlé si l’achat est réalisé en pleine propriété et non en nue-propriété. En pleine propriété, si le vendeur décide de partir en maison de repos, l’acheteur continue à verser la rente viagère (majorée) mais récupère le bien. Il peut ainsi l’habiter, le vendre ou le louer.

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